ЕФЕКТИВНЕ ВИКОРИСТАННЯ МІСЬКИХ ЗЕМЕЛЬ ЧЕРЕЗ СТИМУЛЮЮЧІ ЩІЛЬНІСНІ БОНУСИ: УРБАНІСТИЧНИЙ ПІДХІД ДЛЯ СТОЛИЦІ
DOI:
https://doi.org/10.32782/city-development.2025.3-1Ключові слова:
щільнісні бонуси, містобудування, локальні нормативи забудови, доступне житло, соціальна інфраструктура, Київ, сталий розвиток, міжнародний досвід, урбаністика, інвестиціїАнотація
У статті досліджено механізм стимулюючих щільнісних бонусів як інструмент збалансованого розвитку міського середовища на прикладі міста Києва. Розкрито сутність цього механізму, що передбачає збільшення максимально допустимої щільності або площі забудови в обмін на реалізацію забудовником соціально значущих об’єктів – доступного житла, освітніх, медичних, рекреаційних і громадських просторів. На основі аналізу міжнародного досвіду (Нью-Йорк, Торонто, Барселона) сформовано рекомендації щодо адаптації механізму до умов українського законодавства та містобудівної практики. Запропоновано модель локальних нормативів забудови для Києва та наведено приклад офіційної пояснювальної записки до проєкту рішення міської ради. Оцінено потенційний соціально-економічний ефект від упровадження щільнісних бонусів, зокрема зменшення навантаження на бюджет, підвищення доступності соціальної інфраструктури та зростання інвестиційної привабливості міста.
Посилання
Новаковська І. О. Економіка землекористування: навч. посіб. Київ: Аграр. наука, 2018. 400 с.
Pilicheva M., Meteshkin K. Factor analysis as a method of urban land use research. Theory and Building Practice. 2023. № 4. С. 130–135. DOI: https://doi.org/10.33042/2522-1809-2023-4-178-130-135
Жолкевський Е. Місце геодезії у забезпеченні сталого розвитку міст. Містобудування та територіальне планування. 2024. Вип. 87. С. 342–351. DOI: https://doi.org/10.32347/2076-815x.2024.87.342-351
Pravdyuk V. Urban development as a basis for the identification of urban planning law as a separate branch. Theory and Building Practice. 2024. № 4. С. 03. DOI: https://doi.org/10.17721/2227-796X.2024.4.03
Габрель М., Габрель М. Диференційна урбаністика як концепція відновлення, реорганізації та розвитку життєстійкості простору України. Містобудування та територіальне планування. 2022. Вип. 81. С. 70–92. DOI: https://doi.org/10.32347/2076-815x.2022.81.70-92
Cheng Y., Zhuang Z., Wu Q. Identification and planning response to inefficient urban and rural construction land use under the concept of relative performance. Journal of Urban Management. 2025. DOI: https://doi.org/10.1016/j.jum.2025.05.003
Le M. K., Zhu J. Rural-to-urban land conversion under uncertain institution: competition between informality and formality in the peri-urban Hanoi, Vietnam. Cities. 2025. Vol. 164. DOI: https://doi.org/10.1016/j.cities.2025.106074
Qi Z., Su H., Hou K. Disentangling complex relationships between urban land use characteristics and energy usage through explainable machine learning model. Applied Geography. 2025. Vol. 183. DOI: https://doi.org/10.1016/j.apgeog.2025.103736
Li X., Wang Z., Chen Y., Wang Z., Kuang D. Exploring the impact of land use on bird diversity in high-density urban areas using explainable machine learning models. Journal of Environmental Management. 2025. Vol. 374. DOI: https://doi.org/10.1016/j.jenvman.2025.124080
Pagano M. A., Bowman A. O. Vacant Land in Cities: An Urban Resource. Brookings Institution Center on Urban and Metropolitan Policy, 2000. URL: https://www.researchgate.net/publication/285830574_Vacant_Land_in_Cities_An_Urban_Resource (дата звернення: 12.07.2025).
McKinsey & Company. Tackling the world’s affordable housing challenge. 2014. URL: https://www.mckinsey.com/featured-insights/urbanization/tackling-the-worlds-affordable-housing-challenge (дата звернення: 05.07.2025).
New York City Council. Mandatory Inclusionary Housing Program requirements. 2016. URL: https://council.nyc.gov/land-use/plans/mih-zqa/mih/ (дата звернення: 07.08.2025).
New York City Independent Budget Office. Inclusionary Housing and City Subsidies: A Review of Strategies for Creating New Affordable Housing from Bloomberg to Adams. 2024. URL: https://www.ibo.nyc.ny.us/iboreports/inclusionary-housing-and-city-subsidies-a-review-of-strategies-for-creating-new-affordable-housing-from-bloomberg-to-adams-november-2024.pdf (дата звернення: 14.07.2025).
City of Toronto, Planning Division. Planning Act (Section 37 & 45) Reserve Funds Statement, 2016–2018. 2019. URL: https://www.thegpsc.org/sites/default/files/1._toronto.pdf (дата звернення: 10.07.2025).
Ajuntament de Barcelona. Modificació de la Normativa Urbanística per a la reserva del 30% d’habitatge protegit en sòl urbà consolidat. 2019. URL: https://bcnroc.ajuntament.barcelona.cat/jspui/bitstream/11703/115416/1/innovation_affordable_housing_barcelona_eng.pdf (дата звернення: 01.08.2025).
El País. Seis años de la norma del 30% de vivienda social en Barcelona: 26 pisos y licencia para otros 80. 24.01.2025. URL: https://elpais.com/espana/catalunya/2025-01-24/seis-anos-de-la-norma-del-30-de-vivienda-social-en-barcelona-26-pisos-y-licencia-para-otros-80.html (дата звернення: 03.07.2025).
Державна будівельна норма України. ДБН Б.2.2-12:2019. Планування і забудова територій. URL: https://dbn.co.ua/load/normativy/dbn/b_2_2_12/1-1-0-1802 (дата звернення: 15.07.2025).
Закон України «Про регулювання містобудівної діяльності» від 17.02.2011 № 3038-VI. URL: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/3038-17 (дата звернення: 11.07.2025).
Закон України «Про місцеве самоврядування в Україні» від 21.05.1997 № 280/97-ВР. URL: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/280/97-%D0%B2%D1%80 (дата звернення: 08.07.2025).
Генплан-2025 збільшує території парків та скверів столиці на 2200 га. URL: https://kmr.gov.ua/uk/content/genplan-2025-zbilshuye-terytoriyi-parkiv-ta-skveriv-stolyci-na-2200-ga (дата звернення: 02.08.2025).
Конвенція про доступ до інформації, участь громадськості в процесі прийняття рішень та доступ до правосуддя з питань, що стосуються довкілля (Орхуська конвенція) від 25.06.1998. URL: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/994_036#Text (дата звернення: 20.07.2025).
Скільки людей насправді живе в Києві: нові дані КМДА. URL: https://life.kyiv.ua/news/skilki-lyudey-naspravdi-zhive-v-kivi-novi-dani-kmda (дата звернення: 29.07.2025).
Крамаренко Р. М. Столичні мегаполіси в глобальній економічній системі: розвиток і фактори конкурентоспроможності: дис. … д-ра екон. наук. Київ, 2016. 414 с. URL: https://kneu.edu.ua/userfiles/d-26.006.02/2017/disser_Kramarenko.pdf (дата звернення: 15.08.2025).
Novakovska I. O. (2018) Ekonomika zemlekorystuvannia [Economics of land use]. Kyiv: Ahrarna nauka, 400 p. (in Ukrainian)
Pilicheva M., & Meteshkin K. (2023) Factor analysis as a method of urban land use research. Theory and Building Practice, no. 4, pp. 130–135. DOI: https://doi.org/10.33042/2522-1809-2023-4-178-130-135
Zholkevskyi E. (2024) Mistse heodezii u zabezpechenni staloho rozvytku mist [The place of geodesy in ensuring sustainable urban development]. Mistobuduvannia ta terytorialne planuvannia – Urban Planning and Territorial Planning, is. 87, pp. 342–351. DOI: https://doi.org/10.32347/2076-815x.2024.87.342-351 (in Ukrainian)
Pravdyuk V. (2024) Urban development as a basis for the identification of urban planning law as a separate branch. Theory and Building Practice, no. 4, p. 03. DOI: https://doi.org/10.17721/2227-796X.2024.4.03
Habrel M., & Habrel M. (2022) Dyferentsiina urbanistyka yak kontseptsiia vidnovlennia, reorhanizatsii ta rozvytku zhyttiestiikosti prostoru Ukrainy [Differential urbanism as a concept for the reconstruction, reorganization, and development of spatial resilience in Ukraine]. Mistobuduvannia ta terytorialne planuvannia – Urban Planning and Territorial Planning, is. 81, pp. 70–92. DOI: https://doi.org/10.32347/2076-815x.2022.81.70-92 (in Ukrainian)
Cheng Y., Zhuang Z., & Wu Q. (2025) Identification and planning response to inefficient urban and rural construction land use under the concept of relative performance. Journal of Urban Management. DOI: https://doi.org/10.1016/j.jum.2025.05.003
Le M. K., & Zhu J. (2025) Rural-to-urban land conversion under uncertain institution: Competition between informality and formality in the peri-urban Hanoi, Vietnam. Cities, vol. 164. DOI: https://doi.org/10.1016/j.cities.2025.106074
Qi Z., Su H., & Hou K. (2025) Disentangling complex relationships between urban land use characteristics and energy usage through explainable machine learning model. Applied Geography, vol. 183. DOI: https://doi.org/10.1016/j.apgeog.2025.103736
Li X., Wang Z., Chen Y., Wang Z., & Kuang D. (2025) Exploring the impact of land use on bird diversity in high-density urban areas using explainable machine learning models. Journal of Environmental Management, vol. 374, 124080. DOI: https://doi.org/10.1016/j.jenvman.2025.124080
Pagano M. A., & Bowman A. O. (2000) Vacant land in cities: An urban resource. Brookings Institution Center on Urban and Metropolitan Policy. Available at: https://www.researchgate.net/publication/285830574_Vacant_Land_in_Cities_An_Urban_Resource
McKinsey & Company (2014) Tackling the world’s affordable housing challenge. Available at: https://www.mckinsey.com/featured-insights/urbanization/tackling-the-worlds-affordable-housing-challenge
New York City Council (2016) Mandatory Inclusionary Housing Program requirements. Available at: https://council.nyc.gov/land-use/plans/mih-zqa/mih/
New York City Independent Budget Office (2024) Inclusionary housing and city subsidies: A review of strategies for creating new affordable housing from Bloomberg to Adams. Available at: https://www.ibo.nyc.ny.us/iboreports/inclusionary-housing-and-city-subsidies-a-review-of-strategies-for-creating-new-affordable-housing-from-bloomberg-to-adams-november-2024.pdf
City of Toronto, Planning Division (2019) Planning Act (Section 37 & 45) reserve funds statement, 2016–2018. Available at: https://www.thegpsc.org/sites/default/files/1._toronto.pdf
Ajuntament de Barcelona (2019) Modificació de la Normativa Urbanística per a la reserva del 30% d’habitatge protegit en sòl urbà consolidat. Available at: https://bcnroc.ajuntament.barcelona.cat/jspui/bitstream/11703/115416/1/innovation_affordable_housing_barcelona_eng.pdf
El País (2025, January 24) Seis años de la norma del 30% de vivienda social en Barcelona: 26 pisos y licencia para otros 80 [Six years of the 30% social housing rule in Barcelona: 26 apartments and licenses for 80 more]. Available at: https://elpais.com/espana/catalunya/2025-01-24/seis-anos-de-la-norma-del-30-de-vivienda-social-en-barcelona-26-pisos-y-licencia-para-otros-80.html (in Spanish)
Derzhavna budivelna norma Ukrainy (2019) DBN B.2.2-12:2019. Planuvannia i zabudova terytorii [Planning and development of territories]. Available at: https://dbn.co.ua/load/normativy/dbn/b_2_2_12/1-1-0-1802 (in Ukrainian)
Zakon Ukrainy «Pro rehuliuvannia mistobudivnoi diialnosti» vid 17.02.2011 No. 3038-VI [Law of Ukraine on regulation of urban planning activities of February 17, 2011 No. 3038-VI]. Available at: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/3038-17 (in Ukrainian)
Zakon Ukrainy «Pro mistseve samovriaduvannia v Ukraini» vid 21.05.1997 No. 280/97-VR [Law of Ukraine on local self-government in Ukraine of May 21, 1997 No. 280/97-VR]. Available at: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/280/97-%D0%B2%D1%80 (in Ukrainian)
Kyiv City State Administration (2025) Henplan-2025 zbilshuie terytorii parkiv ta skveriv stolytsi na 2200 ha [General Plan 2025 increases the area of parks and squares of the capital by 2,200 hectares]. Available at: https://kmr.gov.ua/uk/content/genplan-2025-zbilshuye-terytoriyi-parkiv-ta-skveriv-stolyci-na-2200-ga (in Ukrainian)
UNECE (1998, June 25) Konventsiia pro dostup do informatsii, uchast hromadskosti v protsesi pryiniattia rishen ta dostup do pravosuddia z pytan, shcho stosuiutsia dovkillia (Orkhuska konventsiia) [Convention on Access to Information, Public Participation in Decision-making and Access to Justice in Environmental Matters (Aarhus Convention)]. Available at: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/994_036#Text (in Ukrainian)
Kyiv City State Administration (2025) Skilky liudei naspravdi zhyve v Kyievi: novi dani KMDA [How many people actually live in Kyiv: New data from KCSA]. Available at: https://life.kyiv.ua/news/skilki-lyudey-naspravdi-zhive-v-kivi-novi-dani-kmda (in Ukrainian)
Kramarenko R. M. (2016) Stolychni mehapolisy v hlobalnii ekonomichnii systemi: rozvytok i faktory konkurentospromozhnosti [Capital megacities in the global economic system: Development and factors of competitiveness] (Doctoral dissertation). Kyiv, 414 p. Available at: https://kneu.edu.ua/userfiles/d-26.006.02/2017/disser_Kramarenko.pdf (in Ukrainian)
